上海莲花河畔“楼倒倒”
在天涯上，看到很多相关骂房地产、骂开发商、骂政府等等的很多帖子，也见到很多的所谓伪专家在相继发帖揭露房地产行业，解密房价，大多时候我会一笑置之，因为这个行业并不是你们眼睛里看到的那么简单。
作为一个从业该行业14年的资深人士，我开帖开为大家解密房地产，剖析房地产业。
房地产，顾名思义，就是房产和地产的统称，那么这里面，就会在产业上涉及两个主要的分类，房产和地产，合到一起，就是你们花了几十上百万买的那堆钢筋混凝土和两个红色的本本，分开来讲，就是地上的建筑物和地面的土地使用权。
在运作这个产业的时候，最先会买地，买地就要和政府打交道，涉及到的部门主要是建设局、国土局、规划局、银行、拍卖公司等等，建设期间，就会和建设、规划、卫生、气象、消防、建筑公司、设计所、营销公司等等相关部门和行业打交道，交房后，就会和物管公司、装修公司等打交道。
我开帖的目的，第一是会在后面的帖子中逐步分析这个产业将会和各个部门打交道的一些行业潜规则和黑幕，以及对房价的构成做详细分析，第二，欢迎各路英雄跟帖提问，问题只限于泛房地产业，当然，为了保护我本人，在涉及到更黑幕的时候，我会用比较含蓄的语言表达。
如果支持我在此立贴，欢迎大家踊跃提问跟帖
另外，开这个贴，我坦言，是冒着极大的风险，所以，谢谢各位，多扔鲜花和蛋糕，少丢鸡蛋和石头。
先说买地，前几年，土地没有现在这种必须走招拍挂的过程，大多数是和政府以及企业协商拿地，比如说吧，甲厂有一块地要卖出来，他就会和无数个乙开发商接触，当然，这个接触只限于甲乙双方的高层，当大家达成一个默契的条件时，甲就会代表甲厂和乙签订土地买卖合同和办理土地转让，当然，这个价格，外人是看不懂的，他的价格都会很低，其中的玄妙我就不一一描述，这就是前几年，大家都会经常看到的某某厂的职工集体静坐在政府门前示威的一幕，这种情况经常出现在厂矿改制和场址搬移的时候，因为，在中国，基本上大多数的厂矿，在当时还是属于国有性质，所以，实质上来说，只是甲和乙用国家和集体的财产做了一次交易，至于静坐示威，我想更多的是一种仇富心态和吃不到葡萄说葡萄酸的心理，当然，不排除有些甲领导人一人吃独食的情况，而惹上众怒。
合肥惊现“楼断断”
在这种情况下，就催生了很多中国的第一批房地产巨富，“每个商人都是有原罪的”这句话我很认同，房地产业的原罪更是远远大于其他行业的原罪。
除了这种形式，后面的土地就出现了政府抵债和拍卖的形式，特别是拍卖的出现，国家的初衷就是为了防止房地产里权钱交易的出现，岂不知，这样，更大的黑暗即将来到。
先说说以土地抵债的事，各位看看你们的身边，你们的城市，回想一下，你们城市里最大的几个开发商，是不是最先都是做建筑出身的?回答是肯定的吧!
90年代的初中期，由于城市基础建设的加快，很多的建筑公司投身到城市建设的大队伍中来，这样，问题就出现了，建筑公司甚至包工头为政府修桥修路，到最后，政府没钱给。怎么办?政府有办法啊，划地给你，沿着以前的农村，现在的商业繁华中心，给建筑商以每亩几万的价格，拿几百上千亩的土地抵消建筑商的承建费。
我很认真的告诉大家，当时的建筑商，很多是不乐意做这事的，他们当时想的只是修了这个桥这条路之后我能挣到多少的钱，拿土地，当让不愿意，如果他们敢骂，当时肯定都会在心里骂政府：王八蛋，拿土地给我，不能吃，不能卖，逼死我啊。
到后来，拿着土地的这批人逐渐分化成两种，一种，有机会就脱手卖掉了换现金(现在肯定后悔死了)，一种人，就干脆试探性的做小规模的开发，走开发的道路，后面这种人，就是你们现在看到的在你们的城市目前能呼风唤雨，开豪车，吃海鲜，老婆换了无数个的这种人。当然，在这里面，为了能将政府抵债的土地价格降到最低，拿到更多的土地，背后的工作肯定要做的。
很多傻不拉唧的人，都在发帖或者在电视网络上预测房价，预测房地产走势。用我十几年的专业很负责的说一句，谁说能预测房价，谁本来就是傻蛋。这个行业，因为在中国起步很晚，能够上电视将评书的，能够出书挣钱的，一般都是半灌水。因为，能够出书，能够有水平讲评书的，现在，还在努力挣钱。哪有闲工夫写书。
网络上，很多人关注任志强，关注潘石屹，我想说的是，你们别把他当商人，操盘的不是他，老板的主要人物就是跑关系，走后门，大家把他当成明星看就对了，他的话纯属放屁，属于住着金窝笑狗窝的人，任志强如果敢说真话，他一定会告诉你，其实我不懂房地产。
上电视，发鳖言，是因为他是任志强，中国需要这种符号，他已经有了几百亿的资产，一天不干点上电视的事难道喊他呆被窝里数钱。举个例子，我认识的一个开发商，在04的时候按照当时的房价比例水平，拿了几块地，肠子都悔青了，意识因为买了地之后没钱开发了，而是按照当时的水平，他的低价属于天价，根本做不出来，买下这块地也是因为在拍卖会上和别的老板赌气而来。
而到了07年，刚刚手头有点钱了，恰恰又遇见了这个城市的房价从04年的1200多涨到现在的3000块一平方，OK，开发吧，一下就跻身富豪行列。这下，就开始包装自己了，在圈子里逢人就夸耀自己多有眼光，多有定力，还除了一本讲诉自己如何成功，如何教人把握商机的书。
哥只有在背后苦笑！我想表达的观点是：成功有偶然性，当偶然成功后，就必然成为某人炫耀的资本，你们看到的所谓名人专记，都是看到光鲜的一面，中国的商人成功都是有原罪的，只是你们看不到。
房价的涨跌，只会对两种人产生影响，一是买房投资的人，二是没房但是想买房的劳苦大众。假设一下，甲和乙，甲是一个到处买房投资的人，乙是一个买了一套房子用以安家的人，本分工作，没有多余的闲钱买第二套。
当这个房子的价格发生变动时，假如同样甲乙都在房子3000的时候入手，当这个房子降到1000的时候，或者涨到8000的时候，关心的肯定是甲，因为涉及到他的实际利益，而乙不会，因为即时降到1000，对于他这种自住状态来讲，没有丝毫影响，因为他的房子还是房子，不会影响他的生活，房子只是生活的一种必须的生活工具，涨到8000，也不会有影响，因为他不可能把这个房子以8000的价格卖出去赚钱，看着是赚了，但是你不可能又以8000的价格重新去买一套，因为你必须得住。
我不知道这里面空军多还是多军多，我不反对不动产投资，因为我也没那么多钱去投资，但是，我要提醒一句，经历过汶川地震的人就深有感受，不动产，不动产，动起来就吓死人。
现在来说一下拍卖，所谓的拍卖，就是拿出东西大家竞价，价高者得，政府的本意有两个，一是杜绝口舌，避免更多的变聪明了的老百姓将矛盾转移到政府身上，二，最主要的目的，是因为政府也看到通过私下协商的这种形式，流失了很多属于国家的财产，从而发觉了土地才是每个地方最大的社会资源，想通过这种形式垄断土地市场。
最开始的拍卖都是很正规的，拍啊拍，每块土地都会翻番成交，笑啊，当地的官员都会在背后笑，GDP增长了，建设繁荣了，更多的主管部门和官员拿到了更多的实惠，可是，苦了老百姓，有记忆的话应该记得03 04年的时候 很多的二三级城市突然从以前的几百块和一千多的房价突然上涨到2000甚至3000多，这里面最主要的就是因为地价涨了。
言归正传，到后来，开发商发觉，能主导土地归属的一是政府主管部门，二是拍卖公司。于是，想办法啊!怎么想办法。
一、我称之为暗渡陈仓，怎么个度法，举个例子，有一块土地，拿出来公开拍卖，拍卖公告上写，拍卖时间2月1日，缴纳保证金和获取资料在1月30日前，好了，不明真相的公司回去索取资料，OK，1月25日去拿资料，告诉你，这个资料还没出来，等等，一月26 27 28还是没出来，30号，好吧，拿到资料了，等你看懂了，打保证金，这个时候一看傻了，保证金几百上千万，30日之前到账，对财务有了解的朋友都应该知道，这基本是不可能的事，好吧。你就不能报名，最后参加拍卖的只有那几家甚至一家事前做过工作，给过包袱的公司。这是目前操作最广泛的一种方式。
二、我暂且叫他众人拾焰，你不疏通关系，没关系，拍卖公司会安排几个托在现场，本该你200万拿到的土地，估计到最后经过无数论的举牌，你拿到手可能就是350万，怎么办?加到房价里去，最终还是老百姓买单。
就这样，最后，社会上出现了一种新兴产业，我叫他拍拍族，哪里有拍卖信息，这些人就会事先去交点保证金，由于很多土地在出来之前，都知道哪个公司是志在必得，好，下来找到那家公司的负责人，告诉他：我也参加了拍卖，如果想让我不举牌，那你就得意思意思，大多数的公司都会答应这种条件，数额从10万到几百万不等，这样，就很轻松的挣得数十万甚至上百万。
当然，从事这种行业的一般都很当地的黑社会有染甚至本身就是黑社会，开发商也不是吃素的和尚，没点实力是吃不下这口饭的。
我亲眼见过，拍拍族吃玄钱吃得自己咽不下取得事情，有个开发商赌气，由于事先没答应这伙人的要求，在拍拍族和他举牌竞争的时候，开发商不举牌了，这帮人最后弄假成真，拿到一块土地，然后到处借贷，招人合资，只有自己开发。
由于拍卖公司在土地的收取佣金上是很高的(一般都是成交价的5%)，所以，在土地拍卖上一般都是该行最厉害、最能调动气氛的拍卖师。
由于能够主导城市的土地流向，因此，当地的最出名的拍卖行都是属于社会名流，是开发商正想拉拢个结交的对象，当然，能够每次都代表政府委托拍卖土地的拍卖行，背景本身也不简单。至于怎么不简单，大家就自己想了。
成都“楼歪歪”
我们是否该适应高房价：中国房价的全部真相只有三个 童大焕
5月7日下午，在大连房协主办的住宅与房地产高峰论坛上，一青年事先准备好两只落满灰尘的旧鞋，扔向正在发言的任志强，并大叫了一声“去死吧！”，然后大摇大摆地离去。任志强调侃说自己“看来我的待遇能比得上总统了”。
自从美国前总统布什在伊拉克遭遇鞋袭之后，西方人越来越倾向于认为，扔鞋也是自由表达的一种方式，不能算是违法犯罪。笔者也倾向于这种观点。只要没有真正伤及他人，扔鞋、抛洒五毛钱纸币等等，都应当被视为观点的自由表达。
但这种自由表达更多地出于本能的激愤，激愤之后，还应该回归到人类正常的理性和智慧中来。智慧和理性将告诉我们，适应高房价也许将是我们不得不做的选择！
中国是一个幅员极其辽阔、区域差别悬殊的国家，简单地说中国内地房价高似乎并不正确。2009年全国平均房价3400多元（每平方米，下同），但是北京上海的中心城区远远超过3万元。我老家的闽西小县城房价接近5000元，但是离它十几、二三十公里的农村连盖房带装修600元可以搞定，彼此之间房价差别七八倍，却不见有人开着车到城里上班在乡下盖房；而在北京CBD，平均房价三四万元，离它30公里的河北燕郊，房价却已达到1万元，两者房价差距只有3倍多，但买单者照样如过江之鲫，每天往返两地的公共汽车都挤得要命！
这就是今日中国的现实。
对高房价的传统解释，几乎全是片面的甚至不要领的。比如土地财政——但当前的房价并不由成本决定，因此哪怕是土地免费送给开发商，该贵的房子还是贵。比如人多地少——事实上中国幅员辽阔得很，只不过人们都往城市尤其是大城市挤。比如国家在各区域之间的投入不均衡——但它无法解释一个每年财政收入只有3千万元的贫困县内蒙古清水河县，历时十年计划投入60亿新城，却无人捧场变成“烂尾城”。同样的是财大气粗、人均GDP超越香港的内蒙古鄂尔多斯市，花5年时间、耗资50多亿元打造了一座面积达32平方公里、各项先进的基础设施一应俱全的康巴什新城，原意要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但却成了一座无人居住的“鬼城”。再比如说开发商心太黑——换上你是开发商你会不会把3万元的东西卖3千？如果会，那不是别人有病而是你有病。那么贪婪的开发商会不会把只值3千的卖3万呢？那要看市场买不买账，你把农村的住房卖卖试试。
中国正在进行着史无前例的“城市大漂移”运动，一些城市在快速崛起，与之相伴的是房价飙升；一些城市和农村在迅速衰落，与之相随的是房价下跌甚至多少钱都无人问津，比如今日中国农村已有高达30%房屋空置，并且空置率仍在上升。
中国房价的全部真相只有三个：一是钱太多。目前我国的GDP只是美国的三分之一，但基础货币已经超过了美国。怪不得内地什么东西都比西方多数发达国家贵，甚至贵好几倍呢！二是收入差距太大。《了望》周刊每年都会告诉我们，8%的垄断企业员工，收入占到了全民总收入的55%至60%（当然其内部分配也是极不公平的）。此外还有政府财政收入过高、民众收入过低的“国富民贫”，以及官员的各种灰色收入。在这种情况下还有很多人一再呼吁给房地产增税以试图打压房价，真是脑子进水。第三个原因就是“城市大漂移”，社会上总的流动性那么多，而且钱随人走，钱随人聚。当全国性的人口和资金都往少数几个大城市聚集的时候（当今世界的城市化基本上都是大城市化路径，这是市场自由选择的结果，不论其土地私有还有公有，几无例外），房价不上升才是怪事。
在“城市漂移”过程中，主要取决于三大力量：一是地缘经济，二是自然环境，三是行政环境。自然环境越恶劣，商业越落后，人均行政成本越高、管制越严、政府越贪婪的地方，人们用脚投票逃离的可能性越大，区域的衰败也越快；反之，自然和水资源环境越富足、商业越发达、民众越自由、人均行政管理成本越低的地方，城市崛起的速度也越快。它可称之为城市的“磁铁效应”或“城市的万有引力定律”：城市越大，其自身能量也越大，对外吸引力也越大。当然，与之如影随形的自然是不可动的房地产价格水涨船高，而一切可动的商品却反而有可能因规模效应而呈现价格更便宜的现象（奢侈品除外）。
这种情况下，除非全面回到市场经济时代（包括粮油水电都实行限购或定量供应），否则，房价不是任志强说了算，不是潘石屹说了算，甚至也不是总理说了算，而是由市场说了算。而政府的行政调控虽然有效但能量有限，而且投鼠忌器，既要考虑宏观调控与经济增长、百姓就业之间的动态平衡，还要警惕过度调控的计划之手产生“误判”，进而对市场经济和国计民生产生破坏性的负作用。
在这种情况下，中国内地的城乡差别、地区差别乃至人与人之间因观念差别而导致的财富差别还会继续拉大。城市与乡村之间、城市与城市之间的房价差距也会继续拉大。
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