美房市吹起"中国风" 海归抢占"隔海买房"先机

　　矗立在南加州阳光下的一座上市独立屋。 （美国《侨报》 蔚宇摄）　　1月26日电据美国《侨报》报道，近来，中国大陆客兴起了一股新的美国投资购屋热潮——“隔海买房”。虽然有信息障碍，可以此种方式在美国买房的人却大有人在。一些赴美国读书或工作过的海归们，他们因熟悉美国社会，便捷足先登房地产市场了。　　独立别墅，还带小院、泳池等设施的房子，在美国华裔聚居的南加州，只要大约相当于国内1/4的价格；如果是偏远一点的地方，花上20万美元即可以随意挑。因此，美国的三大主要华裔聚集区，即纽约市区、洛杉矶周边地区和北加州一带的房地产市场近期刮起了一阵现金抢购风潮，而其中来自中国的购房投资金额已经超过了原先排在第一位的加拿大购房者的投资金额，业界人士将这股风潮称之为“中国风”。　　一名资深房地产经纪人告诉记者，现在市面上有很多新入行的房地产经纪都在寻找来自中国大陆的买家，为了吸引顾客，他们甚至飞到中国去找客源，开放自己的家庭给来自中国的客人居住，以求可以用完善的服务来留住客人。可他们往往吃力不讨好，因为他们手中的房源不多，往往客人还是找不到合适的房子。一旦客人通过资深经纪人找到了合适的房子，还会引起同行间“争客人”的情况。　　通过网络信息直接在美国查找房源，然后通过在美国的经纪人帮助购买房子的人士正在增加，自然不太可靠的网络信息也会成为他们购屋的障碍。而以此方式在美国房地产市场投资比较成功者，多数都曾经有过美国工作或者留学的经验，他们往往被业界称为“隔海买房”的客人。　　从事房地产经纪多年的饶小姐告诉记者，她手头上就有“隔海买房”的客人。他们都曾经到美国学习过，回国发展多年之后，想到应该开始投资美国的房地产。他们因为熟悉美国环境，投资成功的把握比较大。　　那些完全没有美国经历的人，若“隔海买房”往往就会碰壁。一名深圳的公司经理关先生也想“隔海买房”，可他从未去过美国，他听说旧金山附近30多万元即可买一套独立屋，便想买下一套投资，可后来向美国朋友一打听，原来那是个很差的区，只好打消了“隔海买房”的念头。 网友评论:您可以通过设置菜单关闭显示 linama @ 2013-01-26 19:23:595% 到％7？ 还要交税呢。这种回报跑来美国冒风险有意思吗？还有房价比中国低，那里和那里比呀？除了曼哈顿，别的地方就只能和中国乡下比，还有贵吗？GG2006 @ 2013-01-26 19:20:33冤大头吧,反正$$$来得容易,买那烂区的房既贵又土,就等几年亏本卖白菜价.另外估计它们也一点不懂得北美这边买房的规矩(买的时候经纪人得贴1-2%的房价, 卖时也就给个1%佣金). 哭笑不得 @ 2013-01-26 19:01:05Hybbl 提供买房者很好的资讯，对国内到美国买房者很有用。但房价的预估显然与实际不同。目前不论南加州还是赌城的房价比三个月前上涨有20%。 到2014 年恐怕要更高。不可能比2012 年低。hybbl @ 2013-01-26 17:45:14如何在美国买房投资这一二年，眼看越来越多的中国人涌进美国投资房地产，相对中国日益高涨的房价，美国的房价竟然低过中国，实在是稀奇的事。在大洛杉矶边缘地区一些新开发的城市，2000多尺的独立洋房，25-30万美金，一个月的租金可以达到2000美金。扣除地税管理费，收益在5%-7%。越来越多的中国人把投资的眼光放到了美国。常有客人网友问我个中所以然，我索性花了点时间访问相熟的房产经纪，归纳如下以供参考。 美国的房子类型有独立屋[Residential single- family homes]、产权公寓[Apartment]、连体别墅[Condominiums and Townhouse]、商用地产 (Commercial properties)。hybbl @ 2013-01-26 17:44:43 外国人在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5%-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。[美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是“外国人”。] 如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%。比如20万买入的房子40万卖出，则当中的差价20万为利润，这20万的33%，$66000就是要交的税。hybbl @ 2013-01-26 17:44:26美国关于“预扣税”[Tax Withheld]有专门的法案——外国人房地产投资税务法案1980（The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980）。在1980年之前，外国人在美国投资房地产，转手出售获利之后，由于本身不在美国，不报任何所得税(Capital Gain)美国国家税务局(IRS)也无计可施无办法追缴。因此制定了对于外国人在美国进行房地产投资的税务规定，就是“预扣税”。 外国人房地产投资税务法案中指出“外国个人或者是公司在出售位于美国的房地产时，需要预先缴纳房款的10%作为其做的税之预留款项，这笔款项是可以被退回的”。在美国出售房地产不管是否盈利都将被预扣成交价的10%，这笔钱由过户公司扣留然后交给美国国家税务局。年底卖主如实申报必要税收，美国国税局扣除税收后再退回剩余部分。如果年终卖主没有报税，美国国税局会扣留这笔预扣税。 并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税，有一定的豁免情况。如果卖方的房产...hybbl @ 2013-01-26 17:44:11美国买房过程可分为以下步骤:1、确定买房的城市和地区；不同城市不同社区房价不一，好学区附近的房价会比普通学区的贵，靠海的城市房价会贵，新开发的城市相对价格便宜点。买房前要做足功课。 2、选经纪人美国各个城市都有无数的房产经纪人，对于房地产他们更专业更有经验，好的经纪人不仅信息面广，也可以为你把关按照你的需求寻找适合你的房子。经纪人为买主的服务是免费的。一般是卖主付买卖双方经纪人的佣金。hybbl @ 2013-01-26 17:43:503、预审贷款你需要填一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向贷款公司要贷款预审批准书。你可以自己选择贷款公司，不妨多比几家，寻找最适合的。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款预审批准书是报价合同的附件之一。 4、选房看房经纪人会根据你的要求为你寻找适合的房子。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，进行初选。初选过关，再约经纪人带你去看内部。 5、签署合同选定满意的房子，经纪人进行市场分析帮你确定要价，准备报价合同。除了价钱定金，经纪人还会建议你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方达成协议，合同就签字生效了。hybbl @ 2013-01-26 17:43:316、检查房屋在加州除了房屋检查，常做的有白蚁检查[$95],修理费[$500]。条款的有效期为7天。在7天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修处理。经纪人会向你推荐良好口碑且有执照的检查师。检查结果出来后，经纪人会为你把关，指出哪些是卖主的责任，并为你跟卖主谈判。 7、付款非美国人在美国买房用贷款比较麻烦，一般建议用现金购买。可多人多次汇款，每人一年的汇款额度是5万美金，如果30万美金的房子，用6个人的名义汇款到美国一般没问题。 8、购买保险加州法律规定买房时必须购买火险[火灾保险]，买房负责保险费$600-1000一年。 9、交接过户在南加州买房在政府注册的加州土地管理局成立的地产公证处过户。其费用为1%,由买卖双方对半付。 10、乔迁搬家过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，过户后买主就可搬家。在过户搬家前4-5天联系水电气公司，问清要做的事。过户搬家当天...hybbl @ 2013-01-26 17:43:05 买房的总费用汇总[限洛杉矶]：除了房子的价格，另外需要付的有：1，公证过户费：0.5%。如20万的房子则是1000美金。2，房屋修理保险费。这是经济公司一定建议你买的，一般一年在$360-500之间，一旦发生空调、水管、厨具灶炉热水器的问题，保险公司可以修理。不然修理费是相当昂贵的。即使买了保险，修理时的人工费还是要付。一般一次在$50左右。3，地产税。买房后预缴1-5个月的地产税，地税一般在房价的1.25%-2%，有些旧城市的地税低些，新城市的地税高一点。比如20万美金的房子，地税在$2500-4000左右。平摊在每个月差不多300美金左右。4，火险$600左右，这是加州法律规定一定要买的。5，注册费杂费$200左右；6，房屋检查费$300,白蚁检查费$95。修理费则视情况而定。7，报税，会计师的费用一年$300。hybbl @ 2013-01-26 17:42:50美国投资买房规则：规则1：买房不能投资移民外国人可以在美国投资买房，但不能借此获得美国身份。规则2：有产权和有居住权不同在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。规则3：签约7天内可退房买方在这7天里可自己花300美金请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在7天内还可以随时退房。但这300美金的检查费是不退的。经济人的费用由卖方支付，一般在2.5%-3%。hybbl @ 2013-01-26 17:42:36房屋出租管理房屋出租两种方式，自己管理，或由专业出租公司管理。美国是一个一板一眼的国家，选择自己管理，虽可节省费用，但必须清楚了解美国房地产租赁条款。房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址，以便有问题随时联系你；必须提供租客一个紧急电话号码，他们需要帮助时可去帮忙；房东需要了解当地房租的变化，租客若未按时付房租，房东即刻要采取法律行动。 这些要求对海外投资者来说，不仅耗费大量时间精力，更浪费不必要的花费。所以，交由专业房屋管理公司管理出租房屋更为明智。hybbl @ 2013-01-26 17:42:09房屋管理公司的主要职责： 刊登房屋广告，找到租客 起草租房协议，确认房租及各方职责 对租客进行信用调查、租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查，以确保房东利益； 每月收取房租，并转入房东账户 定期进行房屋检查，向海外的房东通过邮件或电话汇报 如有需要，对房屋进行周期性维修和保养 代理房东进行年度报税 协助处理与租房有关的法律纠纷，如未支付房租；如果房客不付租金，需要专业律师驱赶房客，律师费在$600-1000左右，为时需要3个月，这算是风险之一； 房租合同结束后,结账退房 重新刊登房源，找到新的租客 管理公司的收费项目：1，寻找到房客后，收年租金的6%，之后每延长一年租期只收$300。[针对同一房客，如果换了房客，则依然是年租金的6%]2，每月$100美金的管理费；3，管理公司会要求房客房租每月一付，押金交纳1-2个月。...hybbl @ 2013-01-26 17:41:45常见问题：1． 我需要到美国去参与买房交易和出租的过程吗？通常是不需要的，从买房开始，全部的手续可在国内完成，房屋经济人会把英文合同发给你，过目后你签字，房屋经济人全权代理。2． 我是否可以考察房屋？在房屋出租之前，一般房屋经济人会建议你亲自到美国考察房屋。3． 我如何收到房租？房屋管理经纪人每月收取$100美金的管理费，为您监督每月的房租收取，通过转账或者现金形式，转账到你的美国账户或国内账户。4． 谁来报税？房屋管理经纪人会为您进行报税，并向您提供证明，您只需要签字和收取税单。税为地产税和个人所得税[房租的所得税]，一般会计师的费用是一年$300。5． 我不在美国如何知道美国哪里的房子好？你可以全权委托房屋管理经纪，或自行前往美国考察。前往美国考察的费用自理。6. 在美国买房的风险在哪里？虽然过去几年房价一直在跌，但没有人可以保证此刻是最低价，房价若再跌，这是风险之一...hybbl @ 2013-01-26 17:27:001．佛罗里达州房产投资平均房价(2011):152700美元预计房价(2014):147200美元总租金(2011):832美元预计总租金(2014):933美元作为拥有许多退休人员的佛罗里达，坦帕的租金已经向上和向下反弹各一点了，但是仍旧与过去三年基本持平。但随着当地劳动力市场的好转，失业率在去年12个月到今年5月份截止降低了一个点，跌至10.5%。根据当地市场预测，租金预计在未来的三年中增加大约12%。现在据Winzer说，在该地区最大的住房问题是：房屋太多。去年，房屋价格下降了10%，主要是来自于在繁荣时期修建的、供过于求的投资性房地产。然而，Winzer的项目指出，出租房产的投资者应该仍然超过全国平均约2.4%每年。hybbl @ 2013-01-26 17:26:422．凤凰城房产平均房价(2011):155600美元预计房价(2014):148200美元总租金(2011):834美元预计总租金(2014):936美元凤凰城是房地产泡沫的典型地区：投资者的年收入以两位数的增长飙升了三年，直到泡沫破裂，从2007年以来他们已跌逾47%。取消赎回权成为一个重要的问题，很多人失去了他们的家园，如今变为租房，因此租金持续上升。当地市场预测，租金将在接下来的三年中，增加超过100美元/月。据Winzer说，对于那些希望在凤凰城投资租赁物业的人，最重要的两个事情是，就业市场恢复了增长，而人们仍在向这座城市迁移。实际上，人口自2006年以来已经增长了8%。他预计在凤凰城地铁周边房屋租赁的投资，比全国平均水平高出2.3%的回报。hybbl @ 2013-01-26 17:26:243．佛罗里达房产，罗德岱堡。平均房价(2011):200500美元预计房价(2014):189200美元总租金(2011):1090美元预计总租金(2014):1195美元尽管在佛罗里达这一昂贵房价的城市，部分人预计将进一步下降，然而租赁费却有所增长。劳德代尔堡的平均每月租金近1100美元，根据当地市场预测，预计在未来的三年中将有近10%的增长。就像许多国家一样，劳德代尔堡在房市繁荣和萧条的市场时的积压房产严重供大于求，这种局面已经持续多年。积压房产也必须经由前通过市场将恢复购买增长。在此之前，房地产投资者可能要依顺市场，预期溢价为全国平均租房回报的2.3%。hybbl @ 2013-01-26 17:26:064．纽约州房产，罗切斯特。平均房价(2011):150500美元预计房价(2014):155500美元总租金(2011):825美元预计总租金(2014):947美元罗切斯特的房地产市场，没有像这个名单上其他一些城市上涨的那么严重。房屋价格略高于在繁荣市场时的情况，而失5月份业率为7.1%，也远低于全国水平。然而，罗切斯特地区是一个缓慢增长的地方，并且它有许多传统工业，如伊士曼柯达，比在那个辉煌的时代雇佣了更少的员工。像许多在东北部的城市，其工业基础设施已被重新利用，据Winzer说，“小企业正向老区移动，”他说，“经济正在缓慢地改善。”甚至在经济低迷期，租金一直都相当好，随着失业率在未来几年会有所减轻，预计将变得更高，到2014年可以增长15%左右。hybbl @ 2013-01-26 17:25:485．加利福尼亚州，斯托克顿。平均房价(2011):157100美元预计房价(2014):150000美元总租金(2011):821美元预计总租金(2014):915美元像加利福尼亚州的贝克斯菲尔德市一样，斯托克顿是一个中央山谷城市，受投机压力的波及，沿海市场房产更加昂贵，掀起了当地房产泡沫时期的价格狂潮。根据本地市场预测数据，斯托克顿价格已从峰值下降达到了57%，并已持续很久。这使得独栋房屋对于有能力的当地居民和投资者具有吸引力。已经等不及了，Winzer说，加州的经济比一些房产泡沫地区的发展速度更快，如佛罗里达州。租金上涨，在接下来的三年预计会上升11%，投资者的数量应该也会增长，但买家可能不会让出一年多的销售利润。预计房价到2014年再次下降4%左右。hybbl @ 2013-01-26 17:25:276．拉斯维加斯房产平均房价(2011):130100美元预计房价(2014):120000美元总租金(2011):922美元预计总租金(2014):966美元拉斯维加斯的止赎权比率是美国最高的——其中有许多之前的房主，现在都变为出租了。“很庞大的劳动人口博彩业由租房者组成；住房拥有率低出55%”，Winzer说。虽然租赁市场中的罪恶之城仍然很强劲，租金也在挤压，自2007年以来下跌了约10%。这个问题的部分原因是，在五月份失业率接近12.4%，是美国任何大都会地区失业率最高的地区之一。Winzer预计，利率下降，这应该意味着租金将逐渐开始再次攀升。总之，他预计拉斯维加斯的住宅投资将会得到回报，可比全国平均水平高4.7%。hybbl @ 2013-01-26 17:25:127．底特律房产平均房价(2011):97800美元预计房价(2014):94600美元总租金(2011):681美元预计总租金(2014):764美元开始于2000年代中期的汽车行业患难，有力推动了失业率的高涨和底特律地区房价从顶峰暴跌约37%。不幸的是，该行业的缓慢复苏却丝毫没有导致此地区的房价高涨：Winzer预测在未来三年中，还会有3%的下降。不过，租金预计将在此期间增长约12%。Winzer表示，目前的平均租金回报率高于全国平均水平约4.4%。一个房地产风险投资者寻求现金：该地区的失业率仍然很高——5月份为11.6%——并且大都市地区的人口自衰退开始以来，也有大约4%的下降，随着居民逃离了经济不景气的地区，加上不好的学校和较高的犯罪率，出租和销售的需求都在减少。hybbl @ 2013-01-26 17:24:508． 密歇根州房产，沃伦市。平均房价(2011):106400美元预计房价(2014):105200美元总租金(2011):648美元预计总租金(2014):736美元在沃伦密歇根州的房价，下降的速度差不多与附近的底特律的一样严重——价格已经从峰值下降了大约35%——这是由于汽车行业导致的。沃伦拥有一个汽车研发公司，可以雇佣大量人口。这里有很多保存完好的出租房屋，坐落在整洁的社区内，使他们成为有吸引力的租赁者。房地产投资者，很少有在郊区沃伦购买租赁物业时涉及风险的。该地区拥犯罪更少且有学校更好，人口也更加稳定。根据当地市场预测，普通投资者可以期待一个高于全国市场约为3.3%的回报率。hybbl @ 2013-01-26 17:24:339．佛罗里达州房产，奥兰多市。平均房价(2011):165200美元预计房价(2014):166200美元总租金(2011):980美元预计总租金(2014):1148美元在奥兰多的房地产市场——迪斯尼和大量其他的主题公园的基地——是最新奇的地方。据当地市场预测自，价格自2006年以来，已经直线下降43%。Winzer项目说奥兰多小幅回稳的价格，在接下来的三年将会有涨幅。他说另一方面，租金预计将攀升至17%的健康水平。他说旅游业有助于提高该地区经济复苏的势头。游客持续来这里的主题公园，尽管国家就业形势还是冷淡。如果就业一旦高涨，这里将吸引更多的游客，这意味着当地居民更多的工作岗位。他预计，房地产投资者的净收益率，将高于全国平均水平约3%。hybbl @ 2013-01-26 17:24:1010．加利弗尼亚州，贝克斯菲尔德。平均房价(2011):131000美元预计房价(2014):128500美元总租金(2011):736美元预计总租金(2014):829美元房地产市场泡沫破裂后，加利福尼亚州的贝克斯菲尔德，成为了美国的病情最重的住房市场，价格下挫、高拖欠率和许多房屋止赎，使这里的失业率飙升至15%以上。在这之前当地的经济，从依靠附近农田肥沃，到开始依靠在经济繁荣时期的房地产开发。当这个行业一旦消失，它便给自己承担了大量的工作。住宅价格自2006年以来减少了一半。就业改善缓慢但十分稳定——失业率在过去12个月降至半个点，估计租金爬得更高。Winzer预计，房地产投资者可以看到，平均回报率高出全国平均水平2.5%。wtfair @ 2013-01-26 16:15:30对呀，losers的比例比较高，但这不是没办法吗？这不还想来美国吗?护茎套 @ 2013-01-26 15:09:26海归不全是losers, 但是的比例比较高。mking @ 2013-01-26 13:45:44这世道，不定哪句话就得罪什么龟儿子鬼孙子了。jiapei100 @ 2013-01-26 13:01:12mking? 海归就一定是loser么？你这脑残得不轻啊... 我相信你在美国一定混得很差，因为脑袋比较残废...海外兵团 @ 2013-01-26 12:57:54华人大量进场从来都是市场崩溃的前兆官渡 @ 2013-01-26 12:21: