华尔街日报：美房价终于回升 明年可以出手买房了？

2013将至，你的新年愿望可以是──找个好房买。美国的房价终于开始回升，但仍处于很低的水平，完全可以买到很划算的房子。另外，利率目前也处于历史低位。因此，2013年可能是首次购房者终于得以参与“置业游戏”的一年。Sandy Nichols房地产公司Zillow的首席经济学家汉弗莱斯(StanHumphries)说，我们认为答案很明确，房价已经触底，即使短期来看，买房现在看来也是个十分诱人的想法。虽然2013年也许是买房的好时机，但美国楼市崩盘后贷款机构颁布的严格借贷条件目前仍没有太大变化。所以说，如果你具备良好的信用，又能拿出一大笔首付款，这样的买家可能会受益最大。亚特兰大地区的房地产抵押银行家康恩(Jeff Conn)说，现在完全要按规则办事。找机会下手有组数据表明，美国房价终于开始攀升。而在房价开始以更快的速度回升之前，你是有机会下手的。据全国地产经纪商协会(National Association ofRealtors)统计，美国现有独栋住宅今年10月份的价格中值是17.87万美元，较一年前上涨了11％，但比起2007年10月20.48万美元的价格仍下降了13％。在凤凰城地区，买家也许能淘到特别好的房子。汉弗莱斯说，那里的房价正在稳步上涨，但据最高点仍有超过40％的落差。他说，达拉斯、迈阿密和丹佛等都市区的房价也开始反弹，但仍低于峰值，这意味着在那些地方或许能买到划算的房子。房价开始涨，但房产抵押贷款利率仍处于偏低水平。据数据提供商HSH.com统计，截至11月16日那周，30年固息标准抵押贷款的平均利率达到3.46％的历史低位，而15年固息抵押贷款的平均利率也创下了2.84％的低点。预计明年甚至在更长时间内，这些贷款利率都将在低位运行，其中部分原因在于美联储(FederalReserve)出台的在2015年年中之前压低利率的举措。对首次购房者来说，买房可能会更为容易。很多首次购房者现在选择的是美国联邦住房管理局(Federal HousingAdministration，简称:FHA)支持的贷款，因为与标准贷款所需的严格要求相比，该管理局的信贷条件和首付要求相对都较为宽松。HSH.com的数据显示，FHA支持的30年固息抵押贷款利率上周为3.31％。但联邦住房管理局在2007年至2009年期间发放的贷款目前面临上百亿美元的损失。为支持自己的财务状况，这家机构最近宣布了一系列措施，其中包括提高每年缴纳的保险费以及对某些规定的修改，原来的规定允许保险费转归。HSH.com的副总裁嘉彬葛(KeithGumbinger)说，按揭贷款的借款人通常需先行支付相当于借款总额1.75％的保险费，并且从2013年起，借款人每年支付的保险费将从未偿还贷款总额的1.25％提高到1.35％。许多潜在的买房人一直没有入市买房，而是选择租房，这是因为他们或在等待房价跌至最低水平，或是发现租房是一个更便宜的选择，或是没有资格申请购房按揭贷款。但美国住房市场崩盘后租房人数大幅跃升导致美国许多地方的房屋租金都出现了上涨。许多情况下，租房相对买房在财务上已不再合算。房地产公司Zillow的首席经济学家汉弗莱斯说，在美国约四分之三的住房市场上，举借标准的30年期按揭贷款且购房时间不足三年的人现在用于供房的花费都比他租相同条件住房的花费要少。按揭贷款标准收紧美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)负责研究的副会长弗拉坦托尼(MikeFratantoni)说，虽然房价正在一点点地恢复到住房市场崩盘前的水平，但发放购房贷款的机构却没有恢复住房市场繁荣时期那种宽松的放贷标准，当时不要求支付首付的购房贷款也并不少见。按揭贷款业务仍在向最基本做法回归。美国银行(Bank of America)的家庭贷款销售部门负责人弗农(MattVernon)说，这意味着借款人要有良好的信誉，贷款要付首付，并且借款人要准备齐贷款机构要求提供的各种文件。他说，贷款总是可以得到的，但获得的方式却与以往有了不同；与10年前相比可能没什么不同，但与五年前相比则有所不同。嘉彬葛说，美国申请标准按揭贷款的人要想获得最优惠利率，通常需要美国个人消费信用评估公司(FICO)给其的信用评分达到740分以上，并且同意至少支付相当于总房款20％的首付款。嘉彬葛还说，联邦住房管理局提供担保的按揭贷款需要借款人最低支付相当于总房款3.5％的首付款，而且借款人的FICO信用评分还常常需要达到620分以上。要准备齐申请按揭贷款所需要的文件，你通常需要有一到两年的纳税申报单，以及雇主给你的工资存根，而一些放贷机构在住房市场崩盘前并不要求提供这些文件。弗农说，放贷机构预计还会要求你提供开户银行和经纪公司出具的证明。按揭贷款银行家康恩说，借款人必须提供清晰完整的书面材料。嘉彬葛说，一些按揭贷款发放机构的还缩短了贷款的预先审核期，某些情况下这一审核期只剩下30天，而住房市场崩盘前则是60天至90天。如果过了预先审核期你仍未办完贷款手续，你将需向放贷机构提供更新后的个人财务资料。嘉彬葛说，我们对申请按揭贷款的人说，一定要全力以赴。RACHEL LOUISE ENSIGN