网友叫我读一条引起热评的关于美国一个公司在中国拍卖美国土地的新闻（见附文）。这条新闻说的是， 美国佛罗里达州USOFA(United Solutions of American. LLC) 公司在中国的搜房网以$1起价拍卖100块 地。故事的主人，上海的白领叶子以$8,800美元成功在网上拍下1千平方米的别墅用地。很多人对这个新 闻有疑问，到底是不是有这么好的事？其中有什么“猫腻”没有？这个新闻是否专门“忽悠”国内人的广告？ 在回答这些疑问之前，先让我从自己接触到的一些具体例子来看看。 例一，一位台湾来的老移民，20年前在离我所在的中心城市一百多英里的一个小镇周围用40万美元买下3 千5百英亩（Acre）土地。等于平均$114 美元一英亩。 一英亩是多大呢？一英亩等于43,560平方英尺；一平方英尺等于0.0929平方米。就是说一英亩约等于4,04 7平方米。这个例子换算成每平方米的价格就是$0.028美元一平方米。也许有人说，哇，20年前这么便宜 ，这老兄现在可发大达了！且慢！2006在美国房产最高峰的时候，所有开发商、建筑商及普通买家都在 抢购地的情况下我去看了。平坦而一望无际的一大片，颇为壮观。但是看脚下，却是像火山爆发流下的石 灰一样黑色坚硬的寸土不生的地。这样的地在2006年高峰期和现在的价值我都不清楚。不过，对我来说 ，就算免费送我，只附加一个条件：必须2年内建房，我不敢要。 例二，一位长期帮我做贷款的Broker，2005年参加一个拍卖，买回80英亩的地，差不多整座山。该地拍 卖由2万美元起拍，最后他6万美元成功竞投获得。那是等于$750美元一英亩，等于每平方米一毛八分五 （$0.185），便宜吧？可是他跟我说，买下后他再做比较详细的调查，发现周围这个价格甚至更低的都有 。他感叹说，他这辈子不会看到这个地有什么回报了。他的儿子刚刚出生，他的儿子也不可能看到这块地 的回报，再下一代看看有没可能。 例三，在2004到2006年美国房产的高峰期，有一个全国性的大公司专门做土地拍卖。在本地租了城市中 心的一个展览厅，每个月举行一次拍卖。每次拍卖有上千块土地，起拍价由一百美元到几十万美元。在当 地的大报隔天有整版的广告。当地电视上也隔天有广告，买家出来现身说法，说是买了很便宜的地。我知 道这种这么大规模的广告拍卖，不会有什么好Deal轮到我们去买。不过我忍不住好奇，他们卖的到底是什 么样的土地呢？我挑了本市周围的10块左右的地，一个个去查。结果发现基本都是没用的地。他们有很 多是从政府的Tax sale里面买下来再拿来拍卖的。这些欠Property tax的人，大概都是认为这块地不值得 付物业税长期持有才让政府拍卖。这跟房子不一样，这些Tax sale的地都是没有贷款的。 例四，一位新加坡来的移民在一个很好区的新开发屋村买入一块2万多平方英尺的地，根据当地Zoning可 以盖4个独立房（SFH），现在想出手，要价40万美元，还没放MLS。我一听便宜。去之前在网上查了一 下，周围都是新房，有些还在建筑中。我有点奇怪，既然想卖，为什么不跟旁边的开发商谈谈，他们已经 在那里建了，应该很有兴趣呀。因为一块建的话建筑商可以减少成本。经纪回答，附近的建筑商要求卖家 提供Soil test报告，而卖家不愿意花这个钱。经纪还有点抱怨卖家愚蠢的意思。我到当地去看后，明白了 ，卖家不是不愿意出这个钱，而是可能已经做了或者知道这块地有Soil问题 （当然正规来说，要是做了什 么调查或者知道是应该披露给买家的）。因为根据我的经验我已经猜它有Soil问题。 以上的例子想说明，没用的地，在现在或者可见的将来都无法使用和产生收入的地，不仅不是财产，还是 一个债务。因为你每年要付物业税（Property tax），而物业税在美国可以从1%到5%。就算是有用途的 地，也不能简单地就多大面积来看它的价值。决定土地价值的因素太多了。 从全美国范围大概来说，东西岸大城市的地比中部内陆的地贵很多。在目前美国的房产市场，已经有不少 地方，如凤凰城、拉斯维加斯、佛罗里达等部分地区的有些新房子价格已经跌破建筑成本。就是属于加州 的东部某些沙漠地带也有这种跌破建筑成本的房。这些地方的土地基本已经为负值（因为要付物业税）而 没人要。当然，在东西岸大城市如波士顿、纽约、华盛顿DC、洛杉矶、三藩市、西雅图等等，城市中的 土地依然很值钱。所以这些大都市的一个不能住人的破房都可以卖十几万以上，原因就是脚下的土地已经 可以至少卖十万以上，而不是建筑物值什么钱。在网上经常看到网友说，我买的房子有多大的地，有些只 有可怜的3千平方英尺，有些却是占地几个英亩（Acres）。这种比较很多时候都是“鸡同鸭讲”，因为不明 确两者到底都是分别在哪里。那个占地几个Acres的地可能比3千平方英尺的地便宜很多，甚至现在没有价 值，其有价值的只是地上的建筑物，不是地；而那个只有3千平方英尺地的，可能高达60%或者以上的价 值在土地而不在建筑物.
从人口稠密的大城市来的人，或者不清楚美国（包括加拿大、澳洲、新西兰等等地大的地方）土地价值变 化的，常常将所有地都换算成每平方多少钱来比较。其实这是一个错误的概念。总的来说，在一个人口稠 密的大城市中心商业用地，包括公寓如Apartemnt，Condo等大Building，用每平方地多少钱或者每平方 地价可建楼面面积来比较，在大多数情况下可以成立。例如前面提到的美国东西岸大城市中心的商业用地 。又如中国的香港、北京、上海、广州等等大城市用每平方多少钱来比较也基本靠谱。可是在美国即使是 上面提到的同一个大城市的小住宅地块（SFH，Duplex， Triplex, Fourplex及小型 Townhouse）就不应 该这么比较了。因为不仅仅要看Zoning，还要具体分析其Condition。在美国中部一马平川的土地相对比 较简单（当然也需要具体分析其基本的条件），对于高低不平，有山有水的城市，其要分析的Condition 就太多了。所以，一直以来我碰到有网友问我某块地如何，我通常的回答是不知道。我认为这是一个负责 任的答复。别说我跟你不在同一个城市，就算是我熟悉的区，没到现场看都不知道怎么回事（如例四）。 进一步，就算到了现场，没经过一定的时间调查也说不准。这就是为什么在美国买地通常都有4个星期左 右的“可行性”调查期 （Feasibility Study /Feasibility Contingency）。而就算是买前做了Feasibility Study ，也不等于就百分之一百保证。因为有些调查需要付款给专业工程师做，而在不确定是否值得买的情况下 ，通常没人愿意花这冤枉钱（如例四）。
现在让我们谈谈《上海网友8800美元竞拍下美国1000平方米别墅用地》这条新闻或者这个做法的意义。
首先要说明，我没有调查过这个美国佛罗里达州USOFA公司。也没有调查过这个1千平方米的别墅用地的 地块状况，当地土地的市场状况。因此对其价值是应该高于还是低于$8,800美元我都没有结论，就像我前 面说的道理一样。但是我注意到该文有几点很有意思的地方。我现在只就该文提供的几点说法进行一一分 析。
一，竞投为何封顶加抽签？
新闻说：“55秒急速封顶!”5日下午4时过后，庄诺在微博上不断刷新最新竞拍实况。直到竞拍结束，共有7 1名买家以封顶价竞标。按照先前的规定，他们将在7月12日下午2时整，以摇号的形式抽签竞得土地。
商业行为是以赚钱为目的，而凡是举行拍卖者都是希望将标的物卖到最高价。但是这个拍卖为何要设计“ 封顶”的政策呢？要是设定日期和拍卖的短时间来刺激参加竞投的人，比较容易理解。但是“封顶”而不让 愿意出更多钱的人去买，USOFA公司不想赚更多的钱，就令人有点费解了。我从他们的角度来想了想，也 许有三个理由：一是告诉所有中国买家，该地最多也只是到$8,800美元，不会再高，投资人有机会买到很 便宜的美国地（对比中国），从而起长期广告效应；其二，USOFA公司明白$8,800美元已经是高于当地 的市场价了（我没作调查，不清楚$8,800美元是高还是低于当地市场价）。要是竞投到很高，后来别人发 现也不好，因为还想长期在中国推销；其三，要是任由竞投者把价格抬上去，例如竞投到几万块美元一块 地（从竞投的热烈程度看是完全有可能的），远远高于市场价，良心上也实在说不过去。或者是这三种想 法的综合？
二，投资购买房产超20万美元可以移民？
我不是移民律师，也不太了解新的移民法。但是我一直知道的是，在美国购买物业是不符合投资移民要求 的。因为美国的投资移民是要求有雇工的。我记得之前是每年至少10个雇工。而购买物业或者股票是一 种“被动”的投资，没有雇工。另外，在发达地区的投资额是最少一百万美元，在非发达地区是最少50万。 这些是大概的标准，具体如何或者移民政策是否有大变我不清楚。大家都知道美国现在很缺钱，但有些基 本的原则我认为美国是不会放弃。例如我有二位亲戚都是刚刚拿到全额助学金来美国读书的。国内人有时 很不明白，美国都这么穷了，很缺钱了，还肯出这么多钱给国外学生来念书。而他们很可能是念完了就回 去的。你说她（美国）怎么净干这些“傻事”呢？美国什么条件才允许移民也是有原则的。我相信这个原则 没变。
三，为何选择在香港打官司？
该文说：“庄诺说，双方甚至已谈好，万一有纠纷，选择在香港打官司”。作者或者中方好像当作一个聪明 的选择。我就感觉有点奇怪，为何选择香港打官司？这话对国内不懂的人是否听起来好像香港近，对国内 买家有利呢？咱不是律师，但是知道香港的法律不能管美国。就算USOFA公司在香港有分公司，但是它的 总公司在美国，土地等主要财产也在美国。就算是国内买家在香港赢了官司，也不能直接拿香港法庭的判 决到美国来执行，而是必须在美国重新起诉。那何不直接选择美国来打官司呢？这到底是谁想出来的“馊 主意”呢？
四，$23至$28美元一平方英尺的建筑成本？
新闻说：“以建造一幢2层半、400平方米的精装别墅为例，目前报价约为10万~12万美元。另需支付验收 费等”。换算成英制，就是用10到12万美元建4,300多平方英尺的“精装别墅”（请留意这个条件）。平均到 每平方英尺建筑面积价格等于在$23到$28美元之间。因为我自己是建筑商，让我们展开聊聊建筑成本到 底是怎么样。
我在大城市，这里的独立房建筑成本大约每平方英尺$70到$100，视乎所用材料、装修程度和建筑商的成 本控制。当我们在谈论每平方英尺建筑成本时，请读者留意说的都是 “硬成本（Hard cost）”，不包括图 纸设计、许可证、专业工程师费用等等“软成本（Soft cost）”。并且是指建筑商自己的建筑成本，不是卖 给买家的价格。
可能有读者说，你说的是你那里，那是大城市，人家那里是劳工费便宜的地方。的确，劳工费和材料费都 有地区性差别。可能劳工费的差别大，材料费的差别就很小。我没有研究过建筑成本的地区性差别，不过 手上有一份建筑装修的Local Multiplies表，可以比较各地成本差别的参考。
根据这个表，全美最贵的是纽约Zip code以091至104开头的地区，其乘法指数是1.50到1.54和阿拉斯加的 Zip code以997开头的地区也达1.54。而最便宜的地区是0.8几，计有阿拉巴马、阿肯色、佛罗里达的大部 分区、路易斯安那、密西西比、北卡罗来纳、俄克拉荷马、南卡罗来纳、德克萨斯等。加州绝大部分地区 是1.0几到1.1，只有以950、951开头的达到1.29至1.39；美国其它区基本在1.0到1.2之间。加拿大所以地 区基本都比美国贵，最少1.3几，最高1.6几。我所在的区是1.1左右。
我们就用我所在的1.1与迈阿密的0.85大概比较一下。就是说迈阿密比我这里相差约22.7%。我们就假设迈 阿密的建筑成本比我这里便宜30%好了。上面说我这里的建筑商的硬成本是每平方英尺$70到$100，换算 到迈阿密的成本就变成$49到$70（请注意，这里还没加上软成本）。$23到$28美元岂非连建筑的材料成 本都不够，还“精装别墅”？
綜合：根据以上的分析和疑问，我无法肯定叶子$8,800买入的是Good deal 或Bad deal。因为不作过具体 研究，不能排除USOFA为了打开中国的未来市场而用低价吸引（从封顶这种拍卖异常行为价格来说）；当 然也不排除是高于美国实际市场价。文章里面有明显的错误，但是也不排除是文章的作者的错误理解写出 来的，与USOFA无关。当然USOFA和搜房网两者之一或者同谋请写手“忽悠”国内投资人和读者也是有可能 的。就留待读者各自判断吧。
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